AI Act și agențiile imobiliare: ce trebuie să știi în 2026

Inteligența artificială începe să devină un instrument obișnuit în industria imobiliară. Agențiile o pot folosi pentru redactarea anunțurilor, traduceri, marketing, generarea sau modificarea unor imagini, comunicarea cu potențialii clienți și analiza informațiilor despre piață.

Pe măsură ce aceste tehnologii sunt integrate în activitatea de zi cu zi, apare însă și o întrebare importantă: ce reguli trebuie respectate atunci când o agenție folosește AI? În Uniunea Europeană, răspunsul este influențat de AI Act, regulamentul european care stabilește reguli diferite în funcție de riscurile asociate utilizării inteligenței artificiale.

Pentru o agenție imobiliară, diferența dintre utilizarea AI pentru marketing și utilizarea AI pentru luarea unor decizii despre persoane poate fi foarte importantă.

Ce înseamnă asta pentru un agent imobiliar?

Dacă folosești AI pentru activități obișnuite de marketing, acest lucru nu înseamnă automat că sistemul tău este „high-risk”.

De exemplu, există o diferență între:

• folosirea AI pentru a scrie un anunț imobiliar;
• folosirea AI pentru a traduce un anunț;
• folosirea AI pentru a genera o schiță de descriere a unei proprietăți;

și:

• folosirea unui sistem AI pentru a evalua persoane;
• folosirea AI pentru a lua decizii privind accesul unei persoane la anumite servicii;
• folosirea AI în procese care intră în categoriile de risc ridicat definite de regulament.

Comisia Europeană include printre exemplele de sisteme high-risk anumite sisteme utilizate pentru evaluarea eligibilității unei persoane pentru un împrumut destinat cumpărării unui apartament.

Prin urmare, simplul fapt că o agenție imobiliară folosește ChatGPT sau un alt instrument generativ pentru marketing nu transformă automat activitatea agenției într-un caz high-risk.

Cele mai comune utilizări ale AI în imobiliare

1. AI pentru anunțuri imobiliare

Acesta este probabil unul dintre cele mai comune cazuri de utilizare.

Un agent poate folosi AI pentru:

• descrierea unei proprietăți;
• reformularea unui text;
• traducerea anunțului;
• generarea unor variante pentru social media;
• structurarea informațiilor despre proprietate;
• crearea unor titluri mai atractive.

În general, acesta este un caz mult mai simplu decât utilizarea AI pentru evaluarea persoanelor.

Totuși, există o regulă practică importantă: agentul rămâne responsabil pentru informația pe care o publică.

Dacă AI inventează suprafața apartamentului, numărul camerelor, distanța până la o anumită locație sau alte caracteristici, informația trebuie verificată înainte de publicare.

2. Imagini generate sau modificate cu AI

AI poate fi folosit și pentru:

• randări;
• virtual staging;
• modificarea aspectului unei camere;
• eliminarea unor elemente din imagine;
• crearea unor variante vizuale pentru marketing.

Aici apare o problemă foarte importantă: diferența dintre o reprezentare realistă și fotografia reală a proprietății. Dacă o fotografie este modificată astfel încât locuința să pară semnificativ diferită de realitate, agenția ar trebui să evite prezentarea imaginii într-un mod care poate induce clientul în eroare.

Începând cu 2 august 2026, articolul 50 din AI Act se aplică anumitor sisteme și tipuri de conținut și introduce obligații de transparență. Comisia Europeană a publicat în iulie 2026 ghiduri pentru aplicarea acestor obligații.

Nu orice imagine modificată cu AI trebuie tratată identic. Obligația exactă depinde de tipul sistemului și de natura conținutului.

3. Chatboții AI ai agențiilor imobiliare

Un alt caz foarte interesant este chatbotul.

O agenție poate avea un chatbot care răspunde automat la întrebări precum: „Ce apartamente aveți cu două camere în zona Zorilor?” sau „Care sunt proprietățile disponibile sub 150.000 €?”

AI Act prevede obligații de transparență pentru anumite sisteme interactive. Comisia Europeană precizează că persoanele trebuie informate atunci când interacționează direct cu un sistem AI, în cazurile acoperite de articolul 50.

În cazurile în care se aplică obligația de transparență, chatbotul trebuie să informeze utilizatorul că interacționează cu un sistem AI.

Un mesaj simplu de tipul: „Discuți cu asistentul AI al agenției.” poate face această interacțiune mai clară pentru utilizator.

4. AI care califică potențialii cumpărători

Aici lucrurile devin mai sensibile.

Imaginează-ți un sistem care analizează automat clienții și îi clasifică:

• client premium;
• risc scăzut;
• risc ridicat;
• probabilitate mare de cumpărare;
• probabilitate mică de cumpărare.

Dacă această analiză începe să influențeze accesul unei persoane la servicii sau la anumite oportunități, trebuie analizat mult mai atent ce face efectiv sistemul și în ce categorie juridică intră.

AI Act tratează în mod special anumite utilizări AI legate de accesul la servicii esențiale, evaluarea bonității și alte decizii sensibile.

De aceea, o agenție nu ar trebui să cumpere un software AI și să presupună că este automat conform doar pentru că furnizorul îl promovează ca „AI-powered”.

AI și discriminarea în domeniul imobiliar

Aceasta este una dintre cele mai importante probleme pe termen lung. Un algoritm poate produce rezultate discriminatorii chiar dacă nimeni nu i-a spus explicit să discrimineze.

De exemplu, un sistem folosit pentru targetarea reclamelor poate ajunge să favorizeze sau să excludă anumite grupuri în funcție de modul în care este configurat.

În domeniul imobiliar, acest lucru poate deveni deosebit de problematic deoarece vorbim despre locuințe și accesul oamenilor la acestea.

AI Act interzice anumite practici AI considerate inacceptabile, iar Comisia Europeană a publicat ghiduri privind practicile interzise. Asta nu înseamnă că orice algoritm de marketing al unei agenții este interzis. Înseamnă că trebuie analizat ce face efectiv sistemul, ce date folosește și ce decizie produce.

Transparența devine tot mai importantă

Pentru agențiile imobiliare, una dintre schimbările importante aduse de AI Act este atenția acordată modului în care oamenii interacționează cu sistemele AI.

Dacă o agenție folosește un chatbot pentru a răspunde clienților, este important ca utilizatorul să poată înțelege că discută cu un sistem automat, atunci când situația intră sub obligațiile de transparență ale regulamentului.

Același principiu este relevant și pentru anumite materiale create sau modificate cu AI. De exemplu, dacă o agenție folosește AI pentru a modifica o imagine a unui apartament, trebuie analizat dacă se aplică cerințele de informare sau etichetare prevăzute de regulament.

Pentru agenții, ideea este simplă: AI poate fi folosit în marketing și comunicare, dar utilizarea lui nu ar trebui ascunsă atunci când legislația cere transparență.

În practică, o agenție poate începe prin a-și verifica instrumentele AI și prin a stabili reguli interne clare pentru utilizarea chatboturilor, imaginilor generate și a altor materiale create cu ajutorul inteligenței artificiale.

AI Act prevede amenzi de până la 35 de milioane de euro sau 7% din cifra de afaceri anuală mondială, oricare dintre cele două valori este mai mare, pentru anumite încălcări grave. Pentru alte încălcări, sancțiunile pot ajunge până la 15 milioane de euro sau 3% din cifra de afaceri anuală mondială. Valoarea efectivă depinde de gravitatea încălcării și de situația companiei.

Ce ar trebui să verifice o agenție?

• ce instrumente AI folosește;
• ce date introduce în acestea;
• dacă AI doar asistă sau ia decizii;
• dacă materialele generate sunt verificate;
• dacă utilizatorii trebuie informați despre interacțiunea cu AI;
• dacă există reguli interne pentru utilizarea AI.

Concluzii

AI Act nu înseamnă că agențiile imobiliare trebuie să evite AI-ul. Înseamnă că trebuie să știe unde și cum îl folosesc.

Pentru activități precum redactarea anunțurilor, marketingul sau automatizarea comunicării, AI poate fi un instrument foarte util. În schimb, atunci când intervine în evaluarea sau luarea unor decizii despre persoane, nivelul de atenție trebuie să crească.

Pe scurt: folosește AI pentru a lucra mai eficient, dar păstrează controlul uman asupra deciziilor importante.

OpenAI. (2026). ChatGPT. https://chat.openai.com